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江西高安楼盘烂尾,法院判开发商还贷,知情人士:相关案卷已被省高院调走

本文来源于经纬财经网 2022-07-22 16:07:06


图片来源:图虫创意

近期,全国范围内多个楼盘停工、业主停贷的事件引发市场关注。随后有媒体报道指出,绝大多数房企都表示,“保交付”已经成为当前唯一重点攻坚的工作。

在7月21日下午举办的国新办新闻发布会上,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞介绍,银保监会积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,支持地方更加有力推动“保交楼、保民生、保稳定”工作。

不过,解决楼盘烂尾问题并非一朝一夕能够达成,对不少业主而言,仍选择借助法律途径解决当下的楼盘烂尾与还贷问题。只是,不同的合同条款及现实环境因素,可能导致不同的法院判决。

据北京青年报报道,近日江西高安市人民法院在审理三起楼盘“烂尾”纠纷时,判定购房人有权要求解除购房合同,开发商须向购房人返还首付款及已支付的贷款,尚未支付的房贷由开发商支付给银行。

广东裁成律师事务所主任律师张远辉对时代财经称,判令开发商偿还房贷有违合同的"相对性",且一定程度上使银行更谨慎对待房贷业务,这将增加新房的销售难度,甚至使"预售制"退出历史舞台。

事实上,时代财经查询中国裁判文书网的数份相关判决发现,一般情况下,法院认为购房者与银行之间为金融借款合同纠纷,未按合同约定按期偿还借款本息已构成根本违约,仍须偿还借款本息。

目前来看,购房者并不能任性停贷。中国裁判文书网判决显示,多位购房者因停贷被银行、代偿了房贷的开发商起诉,法院一般也做出了支持银行和开发商的判决。而有知情人士对时代财经称,上述江西省高安市人民法院的判决,已被江西省高级人民法院调查,相关案卷也被调走。

多地曾出现银行、开发商起诉购房者案例

近年来,多地都曾出现“房子停工、房贷不停”引发的纠纷。

2021年7月,贵州省贵阳市某开发商将购房者黄某告上法庭。相关法律文书显示,黄某于2012年买下一套总价约60.83万元的房子,首付18.33万元,按揭贷款42.5万元,开发商为贷款担保人。2015年2月28日起,黄某未按时偿还贷款,依约承担担保责任的开发商代偿房贷,至2020年12月27日共代偿了约5.52万元。

但黄某称,开发商并未通知为其代偿房贷,且其停贷原因为所购房屋存在烂尾、质量和多年未取得产权等问题,这些均系开发商造成。

在多个裁判文书里,购房者都不约而同地提到“不得已而停贷”。因停贷而被银行起诉的吉林省吉林市王某在法庭上辩称,开发商未按期交房,承诺的补偿也一直未兑现。房屋烂尾期间,其承担着还房贷、租房、供孩子上大学等生活压力,实在无力偿还。烂尾问题多次投诉无果,因此停止还贷,“并非恶意停止还贷款”。

裁判文书显示,王某于2014年6月买下吉林市一套总价24万元的房子,首付2万元、贷款22万元,开发商为其房产抵押贷款提供连带责任保证,承诺2014年10月准时交房。不过,王某直到2018年年底才得以办理入住手续,房子烂尾期间,王某房还贷至2016年3月,此后停贷。王某认为,如果不是楼盘烂尾,其不会停贷;而房子没有手续、不能进行买卖,也导致其无力偿还贷款。

同样因为停贷被银行起诉的浙江省宁波市购房者徐某,则以烂尾为由要求解除商品房买卖合同,并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的相关规定,主张一并解除与房子相关的《个人购房借款/担保合同》,由开发商直接向银行偿还借款。

《解释》第二十五条第二款规定,“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

不过,上述三位购房者的房贷责任均未被免除。贵阳市白云区人民法院判决黄某偿还开发商代偿的5.52万元按揭款,并须向开发商支付违约金6083.27元。吉林市昌邑区人民法院判令王某向银行给付借款本金、利息、罚息等约24.67万元,开发商对此承担连带清偿责任。

浙江省宁波市鄞州区人民法也并未采纳徐某提出的要求,认为上述《解释》相关条文并未直接免除商品房担保贷款合同债务人的合同义务;即便贷款合同解除,徐某也需返还银行已交付的借款,开发商需按照合同承担连带保证责任。

据时代财经查询多个裁判文书也发现,如果引发业主停贷的原因是开发商,法院一般判定由购房者、开发商另行协商或诉讼。

张远辉律师认为,这符合合同的“相对性”原则,即合同是在特定的合同当事人之间发生权利义务关系,当事人只能基于合同向另一方当事人提出请求或提起诉讼,不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求。

换言之,购房合同当事人只是购房者和开发商,购房者不能以烂尾为理由不还银行(也就是第三人)的贷款。“除非房贷资金没有进入监管账户、银行需对此承担过错责任,否则购房者要承担烂尾等后果,但可向开发商追责。”

最高法曾判决解除烂尾楼业主还贷责任

不过,过往判决中也有支持烂尾楼业主的先例。

2015年8月,王某等3人买下青海西宁市一套总价约1.48亿元、面积约3736平方米的房子,首付款7398.3万元,按揭贷款7397万元,房屋约定交付时间为2015年10月30日前,如开发商逾期交房超过120日,买受人有权解除合同。

随后,王某等3人与开发商、银行共同签订了《借款合同》、《抵押合同》,约定开发商须如期交房,交房时须经贷款银行书面同意;如因开发商不按期交房而间接影响银行利益时,开发商应代替购房者承担赔偿责任。

此后,因开发商逾期120日尚未交房,青海省高级人民法院判决解除王忠诚等与开发商、银行之间的《商品房预售合同》、《借款合同》、《抵押合同》,并判决开发商向王某返还首付款、已偿付的银行贷款本息、利息损失,向银行偿还借款担保合同项下剩余的贷款本息。

该案经多次上诉、审理,最终最高人民法院维持一审原判,支持了购房者的诉求,其认为,开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款,而购房者未取得房屋。

上海博和汉商律师事务所合伙人白翔飞律师对时代财经称,有关烂尾楼的房贷责任,事实层面的差异和各地法律理解上的不同皆可能导致有差异的判决。

比如,有些案件所涉银行操作流程合法合规,在考虑损失承担上可能需要尊重合同的相对性;而有些案件中,银行有违规发放贷款行为,其过错行为与商品房烂尾有关,此时需倾向性地保护消费者的权益。此外,不同层级、地区的法院,甚至不同的法官,对法律的理解及适用也有细微的差别。

白翔飞还指出,“如果在合同订立阶段,开发商、银行已通过格式条款获得了不正当的优势地位,又在合同履行阶段相互配合、在资金使用和资金监管上放任风险的发生,在烂尾发生时要求购房者承担最终责任是不合理的。”返回